隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，我國(guó)出現(xiàn)了大量的空心村和半空心村。各級(jí)地方政府，特別是縣區(qū)級(jí)地方政府，為了實(shí)施國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，盤(pán)活村集體閑置資產(chǎn)，復(fù)興古村落，委托文旅平臺(tái)公司承擔(dān)了開(kāi)發(fā)農(nóng)文旅項(xiàng)目這一重要使命和工作目標(biāo)。實(shí)踐中，如何做好這項(xiàng)工作，完成這個(gè)使命，使重資打造的農(nóng)文旅經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能夠可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，是平臺(tái)公司面臨的急需解決問(wèn)題。

　　一、  首要的工作是科學(xué)選址

　　一邊是城鎮(zhèn)化，一邊是鄉(xiāng)村振興，城鎮(zhèn)化是主流，鄉(xiāng)村振興必然

是有選擇性的而非全部鄉(xiāng)村都振興，所以要選擇那些具備振興條件的村落實(shí)施“文旅+N”的開(kāi)發(fā)，這是項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的先天條件，先天不足，后天必?cái)　?/span>

　　綜合的選址條件應(yīng)包括：優(yōu)美的自然環(huán)境、便利的交通條件、深厚的歷史文化、悠久的民俗繼承、相對(duì)集中的可開(kāi)發(fā)區(qū)域等。這些條件項(xiàng)下還會(huì)有更多的細(xì)分，如景區(qū)旁、近城區(qū)、古村落、可建設(shè)用地指標(biāo)足，原住民具有參與意愿和能力等等。實(shí)操中要根據(jù)項(xiàng)目情況列出具體條件逐一判斷。

位于湖北省通山縣大畈鎮(zhèn)龍隱山和隱水洞景區(qū)間的隱水村康養(yǎng)項(xiàng)目

　　二、  以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施策劃

　　對(duì)于項(xiàng)目策劃來(lái)說(shuō)，如何利用好優(yōu)美的自然環(huán)境、便利的交通條件、深厚的歷史文化、悠久的民俗繼承等客觀存在實(shí)現(xiàn)引流，是首要考慮破解的問(wèn)題，其次就是要設(shè)計(jì)“吃、住、行、游、娛、購(gòu)”的內(nèi)容和體量，從而滿(mǎn)足業(yè)態(tài)平衡需要，這是個(gè)技術(shù)問(wèn)題。目前，全國(guó)旅游目的地的六要素業(yè)態(tài)內(nèi)容和表現(xiàn)形式與技術(shù)手段基本雷同，也很容易被模仿甚至超越，項(xiàng)目與項(xiàng)目的區(qū)別重點(diǎn)是在地文化的差異化，所以深度挖掘在地文化并采用恰當(dāng)?shù)男问浇o與表現(xiàn)和發(fā)揚(yáng)光大是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，是項(xiàng)目生命力的體現(xiàn)。

　　社會(huì)學(xué)對(duì)文化的定義是：文化是一個(gè)普遍的社會(huì)現(xiàn)象，是人們長(zhǎng)期創(chuàng)造形成的產(chǎn)物，同時(shí)又是一種歷史現(xiàn)象，是社會(huì)歷史的積淀物。

　　它不僅包括人類(lèi)所創(chuàng)造的精神財(cái)富，如宗教、信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、道德情操、學(xué)術(shù)思想、文學(xué)藝術(shù)、科學(xué)技術(shù)、各種制度等，而且還包括了凝結(jié)在物質(zhì)之中又游離于物質(zhì)之外的，能夠被傳承的國(guó)家或民族的歷史、地理、風(fēng)土人情、傳統(tǒng)習(xí)俗、生活方式、文學(xué)藝術(shù)、行為規(guī)范等。

　　深度挖掘在地文化，就是以區(qū)縣為區(qū)域，尋找其與眾不同的上述內(nèi)容，去其糟泊聚焦精華，通過(guò)建筑、環(huán)境、業(yè)態(tài)、活動(dòng)、藝術(shù)呈現(xiàn)等再創(chuàng)作方式與手段表現(xiàn)出來(lái)。這個(gè)策劃過(guò)程就是項(xiàng)目定位立意塑魂的過(guò)程，它決定了項(xiàng)目的成敗。

位于四川省昭化區(qū)昭化鎮(zhèn)“天下第一山水太極”的水通壩村康養(yǎng)項(xiàng)目

　　三、  以合法合規(guī)為檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)編制規(guī)劃

　　項(xiàng)目的定位和創(chuàng)意，需要以規(guī)劃的形式呈現(xiàn)出來(lái)供政府領(lǐng)導(dǎo)、平臺(tái)公司、投融資各方評(píng)估審議項(xiàng)目的可行性。準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目策劃內(nèi)容，是項(xiàng)目規(guī)劃的基本要?jiǎng)?wù)，項(xiàng)目規(guī)劃的重要作用是在合法合規(guī)的框架下準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目策劃內(nèi)容，確保項(xiàng)目建成后具有合法性，形成平臺(tái)公司等投資人的有效資產(chǎn)。

　　空心村的規(guī)劃按照深度劃分包括概念性規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)規(guī)劃、詳細(xì)性修建規(guī)劃。如果概念性規(guī)劃成果能夠做到可用于指導(dǎo)詳規(guī)，則可以省略初步設(shè)計(jì)規(guī)劃。每個(gè)階段均需要政府有關(guān)部門(mén)予以審核確認(rèn)，只有合法合規(guī)的規(guī)劃成果才具有實(shí)施性。

位于四川省劍閣縣雙旗美村的民宿集群項(xiàng)目

　　四、  以可落地運(yùn)營(yíng)為檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)論證規(guī)劃

　　項(xiàng)目規(guī)劃是綜合規(guī)劃，內(nèi)容包括土地利用規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃、標(biāo)識(shí)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入規(guī)劃等，既要符合上位規(guī)劃又要符合相關(guān)政策要求，還要融入在地文化內(nèi)涵，政府各部門(mén)審查會(huì)比較嚴(yán)格，通過(guò)后一般均能夠達(dá)到合法合規(guī)要求，但是否能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，只能由平臺(tái)公司自行考量并承擔(dān)責(zé)任，所以平臺(tái)公司要把可落地運(yùn)營(yíng)作為首要條件來(lái)決定項(xiàng)目是否實(shí)施。運(yùn)營(yíng)前置是解決這個(gè)問(wèn)題的好辦法。

　　運(yùn)營(yíng)前置不僅是一種理念，更是一種實(shí)踐方法。它強(qiáng)調(diào)讓運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目立項(xiàng)后全面介入主導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)到后期運(yùn)營(yíng)的全鏈條工作，將業(yè)態(tài)布局作為前提，在項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段統(tǒng)籌考慮。這有利于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目初期就參與決策，對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，從而提升項(xiàng)目的整體效果和可持續(xù)性?。

　　目前運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)稀少且良莠不齊，這符合一個(gè)剛剛興起的行業(yè)特點(diǎn)。在此客觀條件下，如何找到符合項(xiàng)目發(fā)展需求，且值得平臺(tái)公司信賴(lài)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，是解開(kāi)所有困難的“金鑰匙”。

　　選擇運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的主要標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是“既聽(tīng)其說(shuō)又看其做；既看其過(guò)去做又看其未來(lái)做”。聽(tīng)其說(shuō)，就是要看它的運(yùn)營(yíng)思路；看其過(guò)去做，就是看它的業(yè)績(jī)；看其未來(lái)做，就是要看它本項(xiàng)目在做運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，能不能參與投資，即考驗(yàn)它對(duì)本項(xiàng)目持續(xù)看好的決心。只有這樣，才能在現(xiàn)實(shí)客觀條件下，通過(guò)利益捆綁的經(jīng)濟(jì)手段，和方案審查業(yè)績(jī)審查的理論技術(shù)手段相結(jié)合的方式，找到適合自己的運(yùn)營(yíng)商合作伙伴。

位于四川省資中縣的羅泉古鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃

　　五、  以多方參與為手段實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　習(xí)近平指出：“國(guó)有企業(yè)是壯大國(guó)家綜合實(shí)力、保障人民共同利益的重要力量，必須理直氣壯做強(qiáng)做優(yōu)做大，不斷增強(qiáng)活力、影響力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值”。平臺(tái)公司要以黨建為引領(lǐng)，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)?？梢灾苯硬捎门c其他性質(zhì)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)合作，也可以間接采用基金引領(lǐng)、投資優(yōu)惠、資源使用權(quán)置換等多種合作方式形成社會(huì)合力，共同建設(shè)共同享有共同使用共同消費(fèi)本項(xiàng)目，間接驗(yàn)證項(xiàng)目的可行性的同時(shí)，化解投資風(fēng)險(xiǎn)共享投資成果，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值。

位于江蘇省連云港市贛榆區(qū)塔山鎮(zhèn)的徐?？叼B(yǎng)小鎮(zhèn)

　　六、  以年度綜合指標(biāo)考核結(jié)果為依據(jù)促進(jìn)運(yùn)營(yíng)

　　項(xiàng)目落地后具有長(zhǎng)期性，短則幾十年長(zhǎng)則不可思量?？陀^講，平臺(tái)公司應(yīng)該擁有自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)全業(yè)務(wù)控制，也可同時(shí)運(yùn)營(yíng)N個(gè)投資項(xiàng)目，攤薄運(yùn)營(yíng)成本。現(xiàn)實(shí)中，平臺(tái)公司大多采用運(yùn)營(yíng)外包的委托方式，或與心儀運(yùn)營(yíng)商合資組建運(yùn)營(yíng)公司方式實(shí)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作。無(wú)論采用何種方式，確保短期的運(yùn)營(yíng)符合長(zhǎng)期的項(xiàng)目發(fā)展需要，是平臺(tái)公司需要破解的問(wèn)題。

　　將年度綜合指標(biāo)考核內(nèi)容寫(xiě)入外包合同或合資公司章程，明確完成指標(biāo)全額付費(fèi)或?qū)崿F(xiàn)分紅；未完成指標(biāo)降低付費(fèi)或不得分紅；連續(xù)N年未完成指標(biāo)，解除合同關(guān)系或運(yùn)營(yíng)方零價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出等條款，都是約束運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)恪盡職守，不斷推陳出新持續(xù)改善和加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)工作的有效措施。

位于北京市平谷區(qū)直羅營(yíng)鎮(zhèn)的核桃洼村

　　七、  以開(kāi)放心態(tài)持續(xù)保障運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新投入

　　項(xiàng)目投運(yùn)后的長(zhǎng)期性，社會(huì)不斷加快變化節(jié)奏的現(xiàn)實(shí)殘酷性，均對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作中遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制提出了挑戰(zhàn)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)等。相比較而言，市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)常性的，需要運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在日常工作中持續(xù)應(yīng)對(duì)，平臺(tái)公司對(duì)其創(chuàng)新應(yīng)對(duì)能力的評(píng)價(jià)也是難以客觀的，即“沒(méi)有最好只有更好”。

　　這個(gè)問(wèn)題的解決，需要投運(yùn)雙方以誠(chéng)信為本，坦誠(chéng)相對(duì)。特別是平臺(tái)公司方面，對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提出的創(chuàng)新投入、更新投入預(yù)算與方案要持平和理性態(tài)度對(duì)待，不能先入為主的排斥，一定要以全力支持的行動(dòng)給與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)改善運(yùn)營(yíng)，包括引入新業(yè)態(tài)、采用新技術(shù)新手段等，總之，雙方要形成合力，以開(kāi)放的心態(tài)多做有益于項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)的事情，不做不利于合作的事情。

位于黑龍江省海林市橫道河子鎮(zhèn)的俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)

　　綜上，一個(gè)農(nóng)文旅項(xiàng)目的從無(wú)到有，是一個(gè)集多方智慧與優(yōu)勢(shì)共同協(xié)作完成的系統(tǒng)工程，本文受篇幅所限無(wú)法一次詳盡，期望能為實(shí)際工作中的同行提供啟發(fā)與參考。

　　中景恒基投資集團(tuán)致力成為中國(guó)受人尊敬的城鄉(xiāng)運(yùn)營(yíng)商，愿與大家攜手共同努力，為人民實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的美好生活而努力奮斗！

　　中景恒基投資集團(tuán)，以城市運(yùn)營(yíng)和鄉(xiāng)村振興為核心業(yè)務(wù)，秉持誠(chéng)信、創(chuàng)新、競(jìng)合、進(jìn)取的新發(fā)展理念，強(qiáng)化統(tǒng)籌意識(shí)、放遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光、踐行社會(huì)責(zé)任。

　　本文作者為中景恒基投資集團(tuán)總裁助理趙立新，高級(jí)會(huì)計(jì)師，農(nóng)文旅結(jié)合項(xiàng)目從業(yè)十余年，具有豐富的落地實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

　　文中插圖均為集團(tuán)考察或建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，歡迎有意攜手共進(jìn)的社會(huì)各界人士、企業(yè)與我集團(tuán)聯(lián)系。