將老舊小區改造納入城市運營體系

發布時間：2021-10-19

老舊小區改造是一項利國利民、提升城市形象和老百姓有獲得感的民生工程及發展工程，其中老百姓的獲得感是老舊小區改造最核心的意義。近三十年，我們國家經濟和科技飛速發展，城市建設也突飛猛進，人們的生活環境也隨之發生很大的跨越。一座城市中，居住在老舊小區和新建小區中的人們在物質生活環境方面是存在不均衡的，而老舊小區改造就是消減和弱化這種不均衡，從而建立現代社區生活服務體系的重要內容。

老舊小區改造并不能獨立于城市區域外部環境，而是和小區周邊有著千絲萬縷的聯系，也和城市發展的方向以及智慧城市的建設有著不可分割關系，因此我們不可以將老舊小區改造和城市發展進行割裂，而是必須將其納入到城市運營體系統籌考慮，并尋求其可持續發展的方式方法。

1.當下老舊小區改造需待解決的四個問題

（1）投資機構的多元參與

老舊小區改造工作中首先要解決的問題就是資金來源，以前的資金主要依靠政府撥付，相當于國家承擔了老舊小區居民的生活品質提升的成本，這種純粹投入的模式是不具備閉合的商業鏈。并且隨著老舊小區改造的規模和品質提升，這部分投入會越來越大，這種模式的可持續性就會隨之降低。因此，還是需要廣泛吸引更多的資本加入進來，有投入、有產出，形成健康的商業循環鏈條。

從資金性質和來源方面，政府投入的部分用來保障基礎性的設施改造，比如外保溫、上下水的改造，用來保證老舊小區居民最基本的物質環境生活品質；社會資本進入，通過物業服務、商業環境改造提升老舊小區的管理和活力。

社會資本對老舊小區改造的投入有兩大部分的回報。一部分是直接收費權回報，一部分是商業經營權回報。直接收費權的回報主要是物業費以及其他的社會服務性的收費，如垃圾處理費等。商業經營權是將老舊小區的閑置空間（例如鍋爐房、倉庫、自行車棚等）盤活作為商業用途，重新注入活力，產生商業效益。但是由于老舊小區的空間已經被限制，進行閑置空間的改造和盤活必然需要很多的政策解綁，比如用地性質的變更、建筑規范的調整等，否則就需要通過層層審批，阻礙了項目的進度。用地性質變更涉及到將非商業用地轉變為商業用地；建筑規范的調整涉及到日照間距、建筑層數等。

（2）建立工作導則和成功模板
老舊小區改造是全國范疇的工作，但是各個地區的地域環境不同，經濟發展也并不均衡，所以改造的模式和方法各種各樣，沒有統一的標準和規范。這就造成了各地的老舊小區改造工作各自為戰，無法用共同的方式方法、改造目標、評價機制對各地的工作機進行評價。

另外，從全國范圍來講，目前老舊小區的改造工作還處于試點+啟動階段，很多城市對這項工作還比較陌生，處于摸索階段。雖然有試點城市的經驗總結，但是還沒有形成指導性的理論和改造規范，對其他城市和地區的沒有發揮到最大的指導作用。

因此，需要目前的階段，亟需出臺一個老舊小區改造的導則，導則的目的是設置改造標準的最下限，經濟發達地區，可以在這個導則的基礎上進行提升，而經濟欠發達地區則需要依據導則，形成改造工作的最低品質保障。并且這個導則應該細化到具體工程實施層面，每個改造類目都要有最低標準要求，不同地域的改造可以根據當地的實際情況選擇改造類目。

在資本介入和改造政策方面，我們也要總結出若干基本模式，在具體工作中可以根據具體實況，以這些模式為模板，進行微調，以達到改造成果最優化，群眾受益最大化。

在制定導則的同時，我們還需要打造不同地域、不同品質的若干模板，為老舊小區改造工作樹立行業標桿，減少摸石頭過河的過程，以免造成時間和資源的浪費。

（3）公眾參與

老舊小區改造最核心的目的，就是將住在老舊小區的居民納入到現代生活服務體系，居民作為受益者，將長期生活在被改造的居住區內，因此，他們對未來生活的期望和幸福感都不應被忽視忽略，他們的訴求應該被納入老舊小區改造的目標中。所以，在老舊小區改造的過程中，要形成居住者、改造者和管理者之間的互動機制，提升社區居住者的積極性。

雖然居民的訴求是老舊小區改造的重要依據，但由于居民意見往往從自身出發，并且缺乏專業知識，難以從全局和專業層面提出整體訴求。因此，在積極引入民眾參與的同時，第一，要協調多方利益訴求的差異。比如加裝電梯高低層利益沖突、停車場改造有車無車利益博弈、上下水管道改造各方訴求差異等，常常陷入“一人反對，全員擱置”的困境。在具體實施措施中，要通過會議協調、投票表決、個體動員等方式，保證大多數人的利益。同時，少數人的利益同樣不能被忽視，犧牲少數人的利益來滿足大部分人的訴求，是一種簡單粗暴的做法，也不利于后續的長效管理。而從另一方面來說，“少數”和“多數”是一種相對的存在，任何人都有可能在某個改造項目上成為持反對意見的“少數人”。因此，尊重“少數人”，實際上是對所有業主利益的重視。例如加裝電梯增加噪音、影響采光，就可考慮給予一樓住戶適當補償；增設小區停車位，有車業主繳納費用可用來補貼物業管理，實現全體業主獲益。第二，要進行民眾教育，提升居民對老舊小區改造的專業認知以及對改造政策的誤讀，積極向居民宣傳老舊小區改造對提升居住質量和提高生活品質的意義，使居民對老舊小區改造這項政府民生工程政策有更深刻地理解。引導居民以集體為立場，統籌個人與集體之間、短期與長期之間的矛盾，共同建設現代社區生活服務體系。

在居民教育方面，除了改造過程中的溝通教育，還需要打造社區教育體系，針對老舊小區居民老齡化程度較高，老年人與現代社會脫節較嚴重的現狀，可以打造以現代智能生活為主體的社區教育體系，例如智能手機、智能家居的使用，老年生活品質提升等。針對年輕人，可以打造兒童撫育培養、個人素質提升、興趣愛好社團以等方面的社區教育體系。通過社區教育體系的建立，提升居民的認同感和社區文化的向心性，為老舊小區的管理和運營奠定群眾基礎。

（4）材料和技術的可持續性

老舊小區改造工作中需要注意的最后一點，是材料和技術的可持續性。老舊小區改造是一項投資巨大、關系民生的工程，在具體工作中，我們要做到一次投入，長久受益，將最先進的建筑技術以及新材料、新工藝應用到老舊小區改造中，做到當下先進，未來若干年內不落后。包括智慧城市的高新科技，將老舊小區的居住品質進行一次性提升，直接納入智慧城市的運營體系。

另外，要做好工程統籌，一次性實施到位，不要今天改外立面，明天改上下水，給社區居民造成多次困擾的同時，還造成了人力、物力、財力資源的浪費。

2.從城市開發到城市運營

經歷了2000年之后城市大擴張、大開發的歷程，這幾年我們的城市發展趨于冷靜，從量的提升轉向了質的提升。轉變之前，我們的城市建設發展的關鍵詞是“開發”——地產開發公司、城市開發區……現在，我們的城市建設發展的關鍵詞需要轉變為“運營”了。

顧名思義，城市運營不是拿地——蓋房子——賣房子這種簡單的三步走，而是從城市研究、城市金融、城市產業、城市營造和城市服務這五大板塊缺一不可。城市研究，就是深度了解城市的經濟、社會、空間發展脈絡，找出城市發展的問題和矛盾，并尋求解決辦法；城市金融，是指城市發展的資金來源、籌措方式與發展收益分配；城市產業，是指一座城市賴以存在和延續下去的經濟命脈；城市營造，是對城市空間進行統籌規劃和設計建設，使之適應城市產業和城市人口的發展；城市服務，是為城市中生活的人們提供生產和生活上的保障和便利。

對已經習慣了原有城市開發模式的政府機構和地產機構以及資本機構來說，城市運營是一個全新的挑戰，需要學習和摸索的地方還很多。2015年開始，中景恒基就開始探索城市運營之路，從地產開發型企業向物業持有型企業轉變。中景恒基先后在江蘇連云港、四川眉山市，還有河北張家口，做了三個城市運營的綜合項目，涉足了從空間建設到產業引進再到物業管理多個層面。

在城市運營中，城市存量資產的更新是非常重要的一個版塊，城市存量資產的內容多種多樣，其中就包含了老舊廠房、倉庫以及老舊小區，老舊小區改造是城市存量資產中占比較大的部分，但是單純的老舊小區改造的運營模式和收益并不理想，因此需要將其納入整個城市運營的大系統，與周邊的其他城市功能區聯動盤活，才能讓老舊小區改造工作更加順利的實施，同時，也為城市帶來更加充足的發展動力和活力。

3.智慧城市領域的業務延伸

近幾年隨著智慧城市概念的提出，中景恒基也基于自身的業務范疇，在智慧城市領域延展了業務空間。從2015年開始，中景恒基就開發智慧社區相關的產品，目前已經取得了一些成果。例如智慧電梯，傳統的電梯在維修保養和故障警報方面都有較大的不足，由于電梯使用頻率不同，保養的時間和頻率也有不同，智能電梯可以自動記錄運行距離、時長和開門次數，自動通知電梯保養機構，避免由于保養不及時而產生相關的事故。同時，智能電梯可以通過面部識別，向外可以與城市管理機構聯網，為居民提供安全保障，向內可以和智能家居聯網，為居民提供更加便利的生活。例如現在整個社會都非常頭疼的電動車上樓問題，通過智能電梯可以很好的杜絕這種現象，有效的保障居民的生命財產安全。