隨著城鎮化率的不斷提高，我國出現了大量的空心村和半空心村。各級地方政府，特別是縣區級地方政府，為了實施國家鄉村振興戰略，盤活村集體閑置資產，復興古村落，委托文旅平臺公司承擔了開發農文旅項目這一重要使命和工作目標。實踐中，如何做好這項工作，完成這個使命，使重資打造的農文旅經營項目能夠可持續的經營，是平臺公司面臨的急需解決問題。

　　一、  首要的工作是科學選址

　　一邊是城鎮化，一邊是鄉村振興，城鎮化是主流，鄉村振興必然

是有選擇性的而非全部鄉村都振興，所以要選擇那些具備振興條件的村落實施“文旅+N”的開發，這是項目可持續經營的先天條件，先天不足，后天必敗。

　　綜合的選址條件應包括：優美的自然環境、便利的交通條件、深厚的歷史文化、悠久的民俗繼承、相對集中的可開發區域等。這些條件項下還會有更多的細分，如景區旁、近城區、古村落、可建設用地指標足，原住民具有參與意愿和能力等等。實操中要根據項目情況列出具體條件逐一判斷。

位于湖北省通山縣大畈鎮龍隱山和隱水洞景區間的隱水村康養項目

　　二、  以可持續經營為檢驗標準實施策劃

　　對于項目策劃來說，如何利用好優美的自然環境、便利的交通條件、深厚的歷史文化、悠久的民俗繼承等客觀存在實現引流，是首要考慮破解的問題，其次就是要設計“吃、住、行、游、娛、購”的內容和體量，從而滿足業態平衡需要，這是個技術問題。目前，全國旅游目的地的六要素業態內容和表現形式與技術手段基本雷同，也很容易被模仿甚至超越，項目與項目的區別重點是在地文化的差異化，所以深度挖掘在地文化并采用恰當的形式給與表現和發揚光大是項目成功的關鍵，是項目生命力的體現。

　　社會學對文化的定義是：文化是一個普遍的社會現象，是人們長期創造形成的產物，同時又是一種歷史現象，是社會歷史的積淀物。

　　它不僅包括人類所創造的精神財富，如宗教、信仰、風俗習慣、道德情操、學術思想、文學藝術、科學技術、各種制度等，而且還包括了凝結在物質之中又游離于物質之外的，能夠被傳承的國家或民族的歷史、地理、風土人情、傳統習俗、生活方式、文學藝術、行為規范等。

　　深度挖掘在地文化，就是以區縣為區域，尋找其與眾不同的上述內容，去其糟泊聚焦精華，通過建筑、環境、業態、活動、藝術呈現等再創作方式與手段表現出來。這個策劃過程就是項目定位立意塑魂的過程，它決定了項目的成敗。

位于四川省昭化區昭化鎮“天下第一山水太極”的水通壩村康養項目

　　三、  以合法合規為檢驗標準編制規劃

　　項目的定位和創意，需要以規劃的形式呈現出來供政府領導、平臺公司、投融資各方評估審議項目的可行性。準確表達項目策劃內容，是項目規劃的基本要務，項目規劃的重要作用是在合法合規的框架下準確表達項目策劃內容，確保項目建成后具有合法性，形成平臺公司等投資人的有效資產。

　　空心村的規劃按照深度劃分包括概念性規劃、初步設計規劃、詳細性修建規劃。如果概念性規劃成果能夠做到可用于指導詳規，則可以省略初步設計規劃。每個階段均需要政府有關部門予以審核確認，只有合法合規的規劃成果才具有實施性。

位于四川省劍閣縣雙旗美村的民宿集群項目

　　四、  以可落地運營為檢驗標準論證規劃

　　項目規劃是綜合規劃，內容包括土地利用規劃、市政基礎設施建設規劃、建筑規劃、交通規劃、標識規劃、產業導入規劃等，既要符合上位規劃又要符合相關政策要求，還要融入在地文化內涵，政府各部門審查會比較嚴格，通過后一般均能夠達到合法合規要求，但是否能夠可持續經營下去，只能由平臺公司自行考量并承擔責任，所以平臺公司要把可落地運營作為首要條件來決定項目是否實施。運營前置是解決這個問題的好辦法。

　　運營前置不僅是一種理念，更是一種實踐方法。它強調讓運營團隊在項目立項后全面介入主導項目建設到后期運營的全鏈條工作，將業態布局作為前提，在項目的策劃、規劃、設計階段統籌考慮。這有利于運營團隊從項目初期就參與決策，對結果負責，從而提升項目的整體效果和可持續性?。

　　目前運營團隊稀少且良莠不齊，這符合一個剛剛興起的行業特點。在此客觀條件下，如何找到符合項目發展需求，且值得平臺公司信賴的運營團隊，是解開所有困難的“金鑰匙”。

　　選擇運營團隊的主要標準應該是“既聽其說又看其做；既看其過去做又看其未來做”。聽其說，就是要看它的運營思路；看其過去做，就是看它的業績；看其未來做，就是要看它本項目在做運營的同時，能不能參與投資，即考驗它對本項目持續看好的決心。只有這樣，才能在現實客觀條件下，通過利益捆綁的經濟手段，和方案審查業績審查的理論技術手段相結合的方式，找到適合自己的運營商合作伙伴。

位于四川省資中縣的羅泉古鎮運營規劃

　　五、  以多方參與為手段實施開發建設

　　習近平指出：“國有企業是壯大國家綜合實力、保障人民共同利益的重要力量，必須理直氣壯做強做優做大，不斷增強活力、影響力、抗風險能力，實現國有資產保值增值”。平臺公司要以黨建為引領，鼓勵社會資本參與項目開發建設。可以直接采用與其他性質企業股權、債權、經營權合作，也可以間接采用基金引領、投資優惠、資源使用權置換等多種合作方式形成社會合力，共同建設共同享有共同使用共同消費本項目，間接驗證項目的可行性的同時，化解投資風險共享投資成果，實現社會價值。

位于江蘇省連云港市贛榆區塔山鎮的徐福康養小鎮

　　六、  以年度綜合指標考核結果為依據促進運營

　　項目落地后具有長期性，短則幾十年長則不可思量。客觀講，平臺公司應該擁有自己的運營團隊，實現全業務控制，也可同時運營N個投資項目，攤薄運營成本。現實中，平臺公司大多采用運營外包的委托方式，或與心儀運營商合資組建運營公司方式實施項目運營工作。無論采用何種方式，確保短期的運營符合長期的項目發展需要，是平臺公司需要破解的問題。

　　將年度綜合指標考核內容寫入外包合同或合資公司章程，明確完成指標全額付費或實現分紅；未完成指標降低付費或不得分紅；連續N年未完成指標，解除合同關系或運營方零價格轉讓股權退出等條款，都是約束運營團隊恪盡職守，不斷推陳出新持續改善和加強運營工作的有效措施。

位于北京市平谷區直羅營鎮的核桃洼村

　　七、  以開放心態持續保障運營創新投入

　　項目投運后的長期性，社會不斷加快變化節奏的現實殘酷性，均對項目運營工作中遇到的風險進行控制提出了挑戰。項目運營風險包括市場變化風險、政策變化風險、突發事件風險、自然災害風險等。相比較而言，市場變化風險是經常性的，需要運營團隊在日常工作中持續應對，平臺公司對其創新應對能力的評價也是難以客觀的，即“沒有最好只有更好”。

　　這個問題的解決，需要投運雙方以誠信為本，坦誠相對。特別是平臺公司方面，對運營團隊提出的創新投入、更新投入預算與方案要持平和理性態度對待，不能先入為主的排斥，一定要以全力支持的行動給與運營團隊持續改善運營，包括引入新業態、采用新技術新手段等，總之，雙方要形成合力，以開放的心態多做有益于項目持續經營的事情，不做不利于合作的事情。

位于黑龍江省海林市橫道河子鎮的俄羅斯風情小鎮

　　綜上，一個農文旅項目的從無到有，是一個集多方智慧與優勢共同協作完成的系統工程，本文受篇幅所限無法一次詳盡，期望能為實際工作中的同行提供啟發與參考。

　　中景恒基投資集團致力成為中國受人尊敬的城鄉運營商，愿與大家攜手共同努力，為人民實現現代化的美好生活而努力奮斗！

　　中景恒基投資集團，以城市運營和鄉村振興為核心業務，秉持誠信、創新、競合、進取的新發展理念，強化統籌意識、放遠戰略眼光、踐行社會責任。

　　本文作者為中景恒基投資集團總裁助理趙立新，高級會計師，農文旅結合項目從業十余年，具有豐富的落地實戰經驗。

　　文中插圖均為集團考察或建設、運營的項目，歡迎有意攜手共進的社會各界人士、企業與我集團聯系。