近日，《中國不動產》雜志刊登了記者對九源國際建筑顧問有限公司董事總經理江曼的專訪，本次專訪以“中國城鎮化發展”為主題，江曼總經理根據自身多年從事產業園區和城鎮規劃的實踐經驗，在采訪中深入的講解了中國城鎮化發展面臨的機遇與挑戰。全文轉載如下：
 
　　在做規劃、建筑的專業人士眼中，到底怎樣的城鎮化才是合理的，適合人與城市共生長的？九源國際建筑顧問有限公司董事總經理江曼與本刊記者聊了許多。江曼的這些觀念與見解，皆來自于她多年對產業新區、產業園區開發規劃的參與經歷。在此次交談中，倘若是以一個知識分子的角度來看待曾經的城鎮化以及正在到來的新型城鎮化，或許更多的是悲天憫人的思慮。

九源國際建筑顧問有限公司董事總經理江曼

　　盡管從新一屆政府對新型城鎮化的思路上看，前路是光明的，思路是明確的，然而往往在執行當中，出于各種不確定因素的干擾，強勢資本有意無意對土地及資源的占有，其結果往往令人沮喪。

　　而且，在江曼，以及其他有著類似憂患意識的專業人士、知識分子們看來，在中國老齡化日趨嚴重的當下，未來十年是中國發展最關鍵的十年?；径?，人口年齡結構對促進經濟發展是有影響的，20-39歲基本上是購買力最旺盛的年齡段，而創造力最強的年齡段也集中在20-49歲年齡段中。今天中國已經進入老齡化社會，曾經的人口紅利也正在消失，整個國家的發展活力創新活力最關鍵的也就是未來的這十年，這十年，也是新型城鎮化全面發展的十年，江曼滿懷憂慮地說，“不管到哪兒我都在呼吁，這十年的時間非常珍貴，一定要珍惜資源，珍惜所做的一切，如果繼續糟蹋，就太晚了。”       

　　江曼在采訪最后說道，我作為一名規劃建筑的專業人員，不管資本方站在何種角度考慮項目，我都會在接到項目時盡可能地對土地進行可持續性地良性地利用，從規劃的角度。也會盡最大努力去讓項目符合當地經濟、文化、傳統的發展。       

　　這樣的說法，在這樣的具有高級專業素養和操作經驗，具有憂國憂民意識的知識分子情懷的人嘴里說出來，的確帶來了一些微小的希望。盡管我們心里都清楚，在強大且強勢的資本面前，有些事情實難改變。

　　鄉愁何處尋
　　采訪的開始，江曼提到一個被人們忽略許久的詞“鄉村規劃”。江曼告訴記者，近年來，鄉村在建設與發展當中存在的問題越來越突出，例如管理缺位、無序擴展、人居環境差、傳統風貌遭到破壞、生態環境遭到破壞、土地被惡意侵占、掛農業之名行其他經營之實等等問題。而造成這些問題的主要原因，是法制建設滯后，也是頂層設計的缺失。

　　江曼提到以往的城鎮乃至鄉村規劃，都是一些在“裝在套子里”規劃——尤其是在之前土地財政的主導下，我們能看到的一些較為糟糕的例子，就是那些沒有考慮“人”的真正需求，沒有考慮環境的可持續發展，簡單粗暴的規劃，不管何種地形地貌，都一律以400米乘以400米格子劃分，沒有因地制宜地規劃和開發。這些是沒有頂層設計的產物。

　　讓江曼感到振奮的是，在十八屆三中全會上提出的“鄉愁”一說，足見高層對鄉村的規劃，生態發展已經提到了一個高度。在以前，城鎮化是一蹴而就的，城市化進程更為重要，其訴求方式往往由高速公路、鐵路、大馬路、高樓、城市綜合體這一類城市的標準要素來進行表達，而鄉村往往被忽略。

　　而這一次高層提出的“鄉愁”再次回歸到人性的角度，“鄉愁”的表達意味著：蜿蜒山路、小徑、稻香、鳥啼蟲鳴……這些給予人們無數浪漫的遐思，溫暖的回憶，關于根、家鄉的記憶。
　　這樣柔軟的人性化的說辭，再次帶給人們深度思考。以往30年的經驗，是大量城市化的過程，農村被忽略，貧窮勢必導致了大量農村人口涌向城市尋求生存。然而事實是盡管涌來了大量的人，城市卻無法給予這些人公平的待遇，沒有與城市人同樣的待遇，大多數人生存在城市的底層，生活水平并沒有得到真正的提高，而農村又因為失去了大量勞動力而變得更加貧窮，耕地被荒廢。

　　“鄉愁”的提出，給人們指出了方向。因此，在此次新型城鎮化中，解決農業人口在城市中的戶籍問題，以產帶城，因地制宜地在各地發展產業經濟，平衡資源的配給，減少大城市核心城市的人口負荷，讓人們能夠愿意待在中小城市中工作生活，讓農村新社區得到有序發展才是發展的本質。

　　然而盡管高層提出了這樣的目標，提出了注重人與生態、注重傳統民俗文化的發展目標，但是在具體執行之中，仍然令人擔憂。

　　“鄉愁”到底該往何處尋，還是一個問號。

　　在城鎮化過程中，最令人擔心的是過多倚賴資本，以資本的方向為建設方向，而忽略鄉村、城鎮的可持續發展，忽略了人的真正需求。在新型城鎮化的過程中，以產業帶動城鎮化發展，建設產業園區，這些也就是創新與投資的所在，重在產業與人，非地產，非以產業的名義行圈錢圈地之實。

　　資本是一把雙刃劍

　　資本勢必會介入，不管其以何種渠道，何種理由，打著何種旗號。江曼憂心地說，“我現在很害怕看到投資方拿出十幾平方公里的地出來說要做什么什么。”

　　當城市土地越來越難以獲得的時候，資本會轉向農村是非常自然的。十幾個億的資本在城市也許拿不下什么土地，但是在農村，這十幾個億就會顯得非?？膳?，這也許就意味著數十平方公里的土地，不知多少個村鎮的土地都能被這樣的資本買下。

　　令人擔憂的是，現有的政策法規很難對資本的行為進行規范限制。倘若落在一個一味逐利的投資方手中，他也許只會拿出其中資源最好的土地用來修建住宅、酒店、度假產品等可以銷售換取現金流的產品，其余的土地該如何合理規劃開發，怎樣保護生態環境，人文環境，傳統文化的保護……這些事情被棄之一旁，那么將會留下多么龐大的爛攤子？

　　江曼告訴記者，但是在某種層面上，開發商并沒有錯。開發商或者投資者總是逐利的，而且他們在拿出資源最好的土地來進行資本逐利之后，也許也會顧及當地經濟的發展，會做酒店，建廠房，讓農民變成酒店服務員，變成工人，農民的收入的確得到提高，然而這樣的開發商不會去真正考慮生態、可持續發展、土地是否被污染、當地的文化傳統如何傳承，而政府也因為得到了政績和GDP，對這些事情沒有作為。

　　江曼指出，這一切的關鍵在于沒有相應的法律法規來約束投資者開發商的行為。沒有在土壤污染、水污染、空氣污染等等指數來對這些方面做出約束，來檢驗投資成果。當地GDP、農民收入的增長只是一個方面，而因為投資開發而消耗了當地的資源，這樣的指標沒有人來進行評估，因為沒有評判標準。

　　謹防產業園區變空城
　　當我們談到新型城鎮化的時候，總會提到以產業來帶動城市發展，吸引人口，使其不唱空城計，使其有序發展，不再攤大餅。但那些已經變成“空城”的產業園區、開發區甚至城市該怎么辦？江曼搖搖頭。已經形成的爛攤子沒有人會愿意花錢花時間去重整，新一屆政府也不會為此買單，如此這些“空城”、“爛尾項目”就會變成壞資產，等待資本來“撿漏”。

　　開發產業園區，也是受資本歡迎的一種投資模式。住宅市場受限，商業地產開發過度——對于資本而言，商業地產并非沒有市場，而是權衡之下，開發商業地產的成本已經太高，就性價比而言，不管是轉為開發旅游地產、養老地產還是產業園區，都是為了尋求以更低的成本獲取更高的利潤，這仍然是資本的逐利性決定的。

　　區別只在于，當資本在進入的時候，能夠更長遠地考慮這個區域、地塊的發展，尤其是生態環境的發展。作為規劃設計專家，江曼坦言，只能盡力在規劃層面，從專業的角度向資本方提交更為合理的規劃方案。

　　現在很多產業園項目在以簡單追求招商引資，以企業落戶為基本的開發目標，簡單地追求稅收，把稅收作為實現產業園開發的單一收益來源，這樣就無形中造成了產業園的低回報狀態。土地是稀缺資源，因此土地價值是否能充分發揮是評價一個項目的基本標準，對于園區地產項目也是如此?；谶@個原因，對于園區地產，必須開創完整的開發概念，將其真正的作為一個園區地產項目來運作。

　　園區應與產業結合
　　但撇開憂慮不說，只說產業園區的開發建設中新型城鎮化下的發展，的確是前景光明的。經濟學家厲以寧指出“全世界最大的投資機會就在中國的城市化。未來城市的生命力在于自主創新，而創新的基地就在于城市周邊這些工業新區。“中國城鎮化道路等于老城區+工業新區+農村的新社區，這三區合一就是中國的城鎮化”。企業是技術創新的主體，政府應該為企業搭建平臺，為企業營造好的政策、經濟和物質環境，讓企業愿意創新，并使得創新成果得到推廣，從而推動產業的升級和經濟的增長。

　　江曼告訴記者，不同于工業地產、產業地產，園區地產是一個綜合性概念，它涵蓋了產業、商業、居住、休閑等多種功能；另一方面，它不同于傳統的市區辦公物業，是以承載自主創新等新型產業活動為主要物業屬性的房地產產品。走出園區地產現狀的誤區，研究出創新的開發模式，必須要首先回到園區地產的概念上來。

　　江曼指出，首先，園區地產具有“產業”特征，這點使其在概念上區別于其他地產類別。園區地產必須結合產業，而不是單純的房地產開發。沒有好的產業結構、沒有形成產業聚集、沒有可持續發展的產業環境的園區地產，就不能成為成功的園區地產。

　　其次，園區地產的“地產”屬性，使我們必須明確以房地產的運作手段來開發產業地產項目，因為這是充分發揮土地價值的必要，是開發制造出高價值產品的保證，同時也是適應產業升級，承載產業進步的必然要求。因此，成功運作園區地產項目，必須同時具備對產業分析和地產項目運作的專業能力，能夠分析區域產業結構和發展趨勢，進而合理規劃項目所需要結合的產業類別，為項目成功運作提供理想的產業生態環境。另一方面，需要具備地產運作的專業經驗，以便能夠合理進行產品定位，以高價值的地產產品推向市場，實現高開發價值和順應產業升級的雙重目標。（文本刊記者吳言）